Hoe vind je een geschikte huurder voor je kerkgebouw? Met voldoende opbrengsten en respect voor het verleden? Een Amerikaans genootschap in Rotterdam-Vreewijk vroeg ons een mooie en solide oplossing te verzorgen.
Het gebouw
De kerk is een fraai ontworpen, naoorlogs kerkgebouw met twee woningen in Rotterdam-Vreewijk.
- Object: Kerk met twee ruime woningen
- Adres: Groenezoom 256/260 in Rotterdam-Vreewijk
- Perceel: 1.056 m2 eigen grond
- Gebouwen: 500 m2
- Capaciteit: 165 + 120 personen (grote zaal + bijzaal)
Achtergrond van de verhuur
De eigenaar ‘Community of Christ’ heeft het gebouw jarenlang in gebruik gehad, maar gaat het verhuren nu de activiteiten in Rotterdam zijn gestaakt.
De wens is om:
- een solide belegging te realiseren
- met respect voor de aard en de historie van het gebouw
Mogelijke scenario’s
We hebben een aantal mogelijkheden verkend en besproken met de opdrachtgever:
- ‘as is where is’
aanbieden in bestaande staat, zonder aanpassingen - aanpassing/opwaardering
aanbieden na verbouwing, zodat de gebouwen winnen aan aantrekkingskracht en toepassingsmogelijkheden - aanbieden na transformatie/herbestemming
bij deze variant werken we eerst toe naar een andersoortig gebruik van de grond en/of de gebouwen; we noemen dit ook wel projectontwikkeling.
Wij kunnen alle drie scenario’s begeleiden. Community of Christ koos er voor de gebouwen ‘as is where is’ te verhuren.
Wensen bij de verhuur
- verhuur van het gebouw en de percelen in de huidige staat
- tegen marktconforme waarde
- voor de lange termijn om zodoende de beleggingswaarde te optimaliseren
- bij voorkeur aan een christelijke gemeenschap (kerk)
- passende particuliere huurders (woningen)
Ons advies voor een solide belegging
Het is de bedoeling van de eigenaar, Community of Christ, om een solide belegging te creëren. Daarom hebben wij geadviseerd een langjarig huurcontract aan te gaan voor het kerkgebouw omdat de markt voor gebedshuizen wat onzeker is. En we hebben geadviseerd jaarcontracten aan te gaan voor de woningen, want daarvan nemen de huuropbrengsten snel toe, zeker in Rotterdam.
Op deze manier denken we maximale beleggingswaarde te kunnen creëren.
Onze aanpak
1. Verhuurkaders
- doelgroepen en prioritering
- huurprijzen
- contractvormen
2. Voorbereiding
- fotografie
- uitgebreide verhuurbrochures
- online advertenties
- contactenlijst voor directe benadering
- contactenlijst voor emailings
- inrichten data room
‘Het voelt heel prettig dat Reliplan in elke fase de scenario’s benoemt waaruit je kan kiezen.’
3. Publicatie & promotie
Na publicatie hebben we direct alle doelgroepen benaderd over de ontstane huurmogelijkheden. Voor de kerk richtten we ons op christelijke genootschappen uit ons (internationale) netwerk. Voor de woningen hebben we ons met name gericht op nationale en internationale bemiddelingsbureaus en huisvestingorganisaties.
4. Screening en gunning
We hebben de belangstelling weten te wekken van meerdere serieuze gegadigden uit binnen- en buitenland, zowel voor de kerk als voor de woningen.
Die gegadigden hebben we gescreend op integriteit en financiële draagkracht. Een dergelijke screening is bij Reliplan een standaard onderdeel van het verhuurproces en heeft tot doel de risico’s van verhuur te beperken en op een verantwoorde manier een overeenkomst te kunnen sluiten.
Het resultaat
Na beoordeling van en gesprekken met de gegadigden hadden we diverse verhuurmogelijkheden. Deze hebben we als scenario’s gepresenteerd aan de eigenaar. Daarna is de kerk langjarig gegund aan een Curaçaose kerkgemeenschap.
Deze gemeenschap had ook belangstelling voor de twee woningen: een prachtige bijeenkomstigheid waarmee het complex in z’n totaliteit een mooie toekomst tegemoet kan zien.
Ook de financiële kaders waren dusdanig goed dat de kerk en de woningen zijn verworden tot een solide belegging, een van de doelstellingen van de eigenaar. Het totale proces heeft zes maanden in beslag genomen.
En toen…
Gebouwbeheer
Het verhuurtraject verliep van beide zijden heel prettig. Daarom was het niet helemaal onverwacht dat de eigenaar ons vroeg ook het beheer van de gebouwen op ons te nemen.
- technisch en commercieel beheer
- frequent contact met de huurder
- raad en daad m.b.t. beleggingswaarde
Onze adviezen hadden vooral betrekking op investeringen en planmatig onderhoud om kosten te minimaliseren en de beleggingswaarde te optimaliseren. Een dergelijke aanpak werkt prettig voor zowel de gebouwgebruikers als voor de gebouweigenaar.
Verkoop
Nu een solide en zorgenvrije belegging was gecreëerd, ontstond de mogelijkheid het complex te verkopen aan een professionele vastgoedbelegger. Wij hebben hiervoor een grote en goede belegger gevonden uit de regio.
‘Na het prettige verhuurtraject wilden we heel graag dat Reliplan ook het beheer ging doen.’
