Als het besluit is genomen om een kerk te verkopen, hoe organiseer je dan een goed verkoopproces? Hoe doe je recht aan het gebouw en de omgeving? En hoe zorg je voor een gezonde financiële toekomst? De Triomfatorkerk van de Protestantse Gemeente Barendrecht is een mooi voorbeeld.
Achtergrond van de verkoop
Protestantse Gemeente Barendrecht is eigenaar van drie kerken en wenste de Triomfatorkerk te verkopen. De achtergrond van die keuze is dat de eigen kerkelijke activiteiten worden geconcentreerd in de twee andere kerkgebouwen.
Het gebouw
De Triomfatorkerk is een naoorlogs kerkgebouw met een fraai orgel in Barendrecht (ZH). Sinds 1962 doet het gebouw dienst voor de gereformeerde gemeente in dit deel van het dorp. Het ontwerp is van Verschoor en Bier architecten.
- Object: Triomfatorkerk met ruimte parkeervoorzieningen
- Adres: Gebroken Meeldijk 150, 2991 CH Barendrecht
- Perceel: 3.463 m2, eigen grond
- Gebouw: 700 m2
- Capaciteit: 300-400 personen
Draagvlak binnen de gemeente
Reliplan is in dit geval niet bij het interne besluitvormingsproces betrokken geweest, maar alles duidt erop dat het kerkbestuur dit zorgvuldig heeft geregisseerd en gecommuniceerd met de leden.
Onze ervaring is dat dit erg belangrijk is voor zowel de kerkgemeente zelf – er gaan immers veel emoties mee gepaard – als voor een goed verloop van het verkoopproces.
Vijf scenario’s
In het algemeen zijn er vijf scenario’s die moeten worden afgewogen bij een verkoop:
- Verkoop ‘as is’
Verkoop van het gebouw en de percelen in de huidige staat. - Verkoop met herbestemmingsscenario’s
Voorafgaand aan de verkoop wordt een herbestemmingsonderzoek gedaan zodat de koper weet welke mogelijkheden er zijn. - Verkoop met ontwikkelplan
Verkoop vindt plaats met een concreet ontwikkelplan en bijbehorend overzicht van de opbrengsten en de risico’s. - Verkoop met geaccordeerd ontwikkelplan
Verkoop van het gebouw en de percelen met een ontwikkelplan dat door de lokale overheid is goedgekeurd. - Verkoop met vergund ontwikkelplan
Bij deze variant wordt de ontwikkeling gedetailleerd uitgewerkt tot en met het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Dit is het scenario waarin de grootste waardetoename kan worden bereikt.
Als religieus-vastgoed-specialist kunnen wij alle vijf scenario’s begeleiden. De Protestantse Gemeente Barendrecht koos ervoor de Triomfatorkerk ‘as is’ te verkopen.
Wensen bij de verkoop
De gemeente had een aantal concrete wensen:
- verkoop van het gebouw en de percelen in de huidige staat
- tegen marktconforme waarde (bij commerciële herbestemming)
- bij voorkeur aan een andere christelijke gemeenschap
- overdracht over ca. 10 maanden i.v.m. bestaand gebruik en verhuurverplichtingen
Onze aanpak
Timing
We hebben geadviseerd de verkoop zo snel mogelijk in gang te zetten en bij de verkoop een uitgestelde overdracht overeen te komen. De voordelen hiervan waren:
- de gunstige marktsituatie in het voorjaar kunnen benutten
- de kerkelijk drukke najaarsperiode zoveel mogelijk vermijden
- tijdmarge hebben in geval van onvoorziene vertraging
Biedingsstrategie
De verkoop is georganiseerd rond een inschrijvingsprocedure met zowel financiële als kwalitatieve gunningscriteria. Vooraf hebben we een minimale verkoopprijs bepaald op basis van commerciële herbestemming en die bekend gemaakt aan serieuze gegadigden.
Met deze strategie bereikten we:
- dat de financiële ondergrens voor iedereen duidelijk was
- dat zowel commerciële marktpartijen als kerkelijke gegadigden en bestaande huurders in het proces betrokken konden worden
- en daarmee een gezonde afweging kon worden gemaakt m.b.t. het financiële resultaat en het effect op de gemeenschap
Organisatie
- Reliplan was onderdeel van de gemandateerde verkoopgroep met daarin ook gedelegeerde kerkrentmeesters van de Protestantse Gemeente Barendrecht
- Reliplan had de rol van zowel procesbegeleider als vastgoedadviseur
- wekelijkse updates richting verkoopgroep en kerkbestuur
- periodieke bijeenkomsten verkoopgroep (zaterdagen)
- incidentele presentaties aan kerkbestuur en kerkgemeente
Marketing
Marketingdoelgroepen
- kerkgenootschappen uit het netwerk van Reliplan en van de kerkgemeente
- commercieel geïnteresseerden uit het netwerk van Reliplan
- vastgoedontwikkelaars en makelaars in de regio
Middelen
- PR-publiciteit in regionale media en vakmedia
- persoonlijke benadering van potentieel geïnteresseerden
- digitale kanalen Reliplan waaronder gerichte emailings en website
- op verzoek van de opdrachtgever: geen Funda
In stappen
Stap 1: uitgangspunten, mandaat en planning
(1 maand)
Nadat de verkoopgroep was geformeerd, hebben we de uitgangspunten, planning en verkoopstrategie geformuleerd in een verkoopadvies. Het verkoopadvies hebben we voorgelegd aan de Algemene Kerkenraad met een verzoek om hiervoor mandaat te krijgen.
Onderdeel van het verkoopadvies was het stellen van een minimum verkoopprijs op basis van de commerciële herbestemmingswaarde. Om te komen tot die waarde heeft Reliplan een korte verkenning gedaan naar de ontwikkelmogelijkheden en waarde daarvan.
De Algemene Kerkenraad heeft het advies goedgekeurd. In de verkoopplanning hebben we rekening gehouden met evt. bezwaren van buiten de AK, maar die waren er gelukkig niet.
Stap 2: verkoopvoorbereiding
(1 maand)
In een tijdsbestek van enkele weken hebben we de benodigde voorbereidingen getroffen:
- fotografie
- uitgebreide verkoopbrochure
- verkoopleidraad en biedingsformulieren voor gegadigden
- concept-koopakte
- online advertentie
- contactenlijst voor directe benadering
- contactenlijst voor emailings
- inrichten data room
Stap 3: publicatie & marketing
(1 maand)
- perspublicaties
directe benadering prospects uit eigen netwerken
emailings
De longlist met alle geïnteresserden hebben we teruggebracht tot een shortlist met de meest serieuze kandidaten (formele aankoopintentie).
Stap 4: biedingsprocedure
(1 maand)
Uiteindelijk hebben meerdere kerkgenootschappen deelgenomen aan de inschrijving en ontstond het vertrouwen dat verkoop aan een kerkgemeenschap zou moeten kunnen slagen. Daarom hebben alleen kerkelijke gegadigden mee gedaan aan de verdere procedure.
- openstelling data room
- bezichtigingen
- nota van inlichtingen: vragen en antwoorden via de data room gedeeld met alle gegadigden
- ontvangst biedingen/inschrijvingen
- sluiting inschrijvingsperiode
‘We hebben Reliplan vooral gekozen voor hun specialistische kennis, hun frisse blik en hun snelheid van handelen. Daar hebben we geen moment spijt van gehad.’
Stap 5: gunning en koopovereenkomst
(1 maand)
Na het sluiten van de inschrijfprocedure hebben we alle biedingen beoordeeld op inhoud en compleetheid. Uit de bieders die voldeden aan de verkoopleidraad is een kerkgenootschap aangewezen waaraan de Triomfatorkerk is gegund. De inschrijver waaraan werd gegund, paste het beste bij de verkoopdoelstellingen die de gemeente had gesteld.
Het College van Kerkrentmeesters en de Algemene Kerkraad hebben het advies van gunning unaniem aangenomen. In de verkoopplanning hadden we rekening gehouden met evt. bezwaren van buiten, maar die waren er gelukkig niet.
Direct nadat Reliplan de kopende partij heeft geïnformeerd over de gunning heeft de Protestantse Gemeente Barendrecht haar achterban op de hoogte gebracht tijdens de kerkdienst.
De definitieve koopovereenkomst is opgesteld inclusief de voorwaarden die nodig waren voor de uitgestelde overdracht. De ondertekening door beide partijen was een bijzonder en emotioneel moment voor alle betrokkenen. De juridische overdracht zal plaats hebben over vijf maanden.
Lessons learned
Al verliep het proces eigenlijk heel goed, toch zagen we een verbeterpunt:
- Na het openstellen van de data room zijn nog stukken toegevoegd; dit leidde tot onduidelijkheid bij de gegadigden.
Het resultaat
Deze verkoop was heel succesvol voor de kerkeigenaar. Alle verkoopdoelstellingen zijn gerealiseerd en het kerkgebouw gaat een blijvend mooie toekomst tegemoet als gebedshuis voor een christelijke gemeente.
